借地契約の更新と更新料等の借地権・借地人・地主のトラブルの相談を横浜で実施中！

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　借地契約の更新

借地契約の更新は、旧法借地権においては最初の契約期間は30年、1回目の更新以降は２０年以上となっています。
借地契約の合意更新・法定更新と更新料の問題

但し、旧法借地権は建物の構造により、借地契約の種類を分類しており、その分類によって、契約期間が異なるように設定されています。

借地権は、「建物所有を目的とした土地の賃貸借」ですが、その建物の構造により「堅固」（例：鉄骨造等）と非堅固（例：木造等）とに分けられています。

旧法借地権では、この建物の構造により契約期間が異なるので注意が必要です。
その異なった契約期間をそれぞれ、満了する前に、通常は当該契約を更新するか、満了とし終了するのか？
互いにこのような判断をする必要が出てきます。

但し、貸主側からは基本的に更新拒絶するのは非常に難しいのが現実であり、結果、借地権は更新され続けてしまうことになります。このことから、「一度貸すと帰ってこない」と言われるのです。

借地契約の更新に際して更新料はどうする？

合意更新した借地契約！
そこで問題になるのが更新料です！
借地契約の更新相談を横浜で実施中

何が問題か？
一つは支払い義務の問題！簡単に言うと更新料を支払う必要があるのか？と言ったことです。

もう一つは、更新料額の問題！
幾らが妥当なのか？諸説あります。これは契約締結の経過や契約期間、借地人と地主との関係や地代の水準などを勘案して算定しておりますので、一概に言えない部分です。

更新料については、法律的な部分を多分に含みますので、弁護士に相談する内容になるでしょうか？法律的な部分は除いて・・・

ここでは、借地の管理を実践している立場として考えてみます。
法律的な解釈とは異なる場合があるのでご注意ください。

私自身は、合意更新するのであれば更新料は支払うべき！と言う立場の場合が多いです。

原則は契約書の内容によります。
ところが、昔の契約書には、更新料の記載がほとんどありません。
契約書になければ更新料は取れないのか？
原則は取れません。
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更新料の性格としては諸説いろいろあるのはわかりますが、地主側から見れば、低廉な地代で何十年も賃貸しているので、このような一時金の時に回収しないと、全く賃貸の意味がないと考えるからです！

賃貸借は、ある程度、負担を公平にする感覚が必要だと思いますが、やはり、一時金で回収するという状況を両者が理解しないと、合意自体が難しいでしょう！

借地の管理で考えるのは、やはり地主と借地人の関係です。
更新料の金額は、物件それぞれによって異なるし、算定方法が法定されているわけでもありません。
過去からの契約の経緯や、その他の一時金等を考慮する必要があるというのが実務での世界です。

借地契約の更新料を払わない場合

例え契約書に更新料の記載がなくても、過去からの経緯・慣習として更新料を支払うケースがほとんどですが、更

新料の支払いを拒絶するケースもあります。

一つは、更新料の記載が契約書にないこと
それを若い世代が相続した場合、相続人の多くは更新料の支払について「法律的根拠がない」と言ってきます。

もう一つは、現在の借地人が高齢化してきて、現実的に更新料を負担できないケースも出てきています。
年金生活者に、高額の更新料を請求するのは、なかなか大変です。そして、このような交渉時には、権利意識の高い「若い世代」も同席するケースが多くあります。

更新料の支払いを拒絶されても、契約自体は、法定更新と言う状況になってしまいます。

契約書等も作成できない状況になりますが、どうするかは地主さんの判断を必要とするケースになります。
その判断に応じて、次の手を打つのが、管理者としての立場ですから、当然そうなります。
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更新料も払わずとなると、地主さんの感情面はどうでしょうか？

何とも言えない思いがあるのが普通だと思います。

このような状況を長く放置するのは、地主・借地人両者にとって不幸な状況になる場合があります。

例えば、借地人側からの要望として
借地人が建替えしたい！
借地権を売却したい！

このような地主の承諾を必要とするケースにおいて、素直に「はい」と言えるでしょうか？

普通、言えませんね！

そして、その承諾料の金額も高くなるのが普通でしょうね！
借地契約と言うのは、地主・借地人の長期に及ぶ契約ですから、長い間にはこのような関係に陥ってしまうこともあるでしょう。しっかりと、互いの負担やバランスを考えて協議していくことが必要だと思います。。