借地権・底地の相続トラブルを防ぐための借地人や地主の賃貸管理・資産管理、借地人と地主の借地・底地の相談を横浜で実施中！

借地権を相続しても自分自身で居住しない等の理由で、借地権を欲しない状況というのがあります。
そんな時、借地権の売却ということになってきます。

しかし借地権の売却に関しては、そう簡単でない場合もあります。
どのような問題でしょうか？

借地権購入者の担保価値による住宅ローンの問題
借地権の譲渡による地主さんから譲渡承諾を取ること
売却する借地権の残存契約期間

そして、何よりも地主さんの承諾が必要になります。

建物が建っている土地の状況によっては接道する道が私道であるケースなど、使用承諾を要する場合や幅員が２ｍに満たない場合でセットバックにより、現在の建物と同規模のものが建築できないケースもあります。

売却価格への影響は当然ですが、これらは解体費用にも、再建築費用にも大きく影響するので十分な確認が必要です。

結局は、地主さんに安く購入してもらうのが良いケースもあります。
十分に借地権の特性や土地の状況を勘案して、選択肢を検討してみましょう。

底地の相続に関しては、借地人としては問題はありません。

地主さんが代わったからと言って契約自体や借地権自体が無くなる事はありませんので大丈夫です。
ただ、やはり次のような出来事が多くあるのも事実です。

例えば・・・
底地を購入して欲しいと言う提案
地代・賃料の値上げ
物納されて賃貸人が変わってしまう場合
底地が売却されて賃貸人が変わってしまう場合
等々が考えられます。

借地契約は、通常何十年、そう、「祖父の代から借りている」「先代が・・・」なんて話を結構と言うか、当たり前のようにしているケースが非常に多くあります。

通常、このような状態になってくると、借地人・底地人の２代目や３代目は、何だかポカンとするようなケースがあります。
そう、初代の方は地主さんともお付き合いがある場合がほとんどですが、その子供や孫に関しては、まったくの別物です。

どのように対応してお行くべきか考えて見ましょう！

旧法借地権においては最初の契約期間は30年、1回目の更新以降は２０年以上となっています。
これだけの長期わたる契約ですから、当然さまざまなことが起こります。

これらの出来事に地主として接すると言うのは、非常に大変だと思います。様々な要求もあればトラブルも発生します。
地主さんと借地人との間のトラブルのほか、借地人同士のトラブルと言ったことも起こります。

その中で、借地人が亡くなって相続が発生します。
この相続による借地人の変更は、地主さんの承諾等は不要です。

当然承諾料も不要です。

相続以外での借地人の名義変更においては、地主の承諾と承諾料が必要です。
地主と言うのは、土地をただ単に貸すだけではなく、借地人の属性は？信頼関係が置けるか？経済的な側面は？といろいろ考えて貸すのが普通です。

従って、借地人が第三者に名義を変更する場合は、その分のリスクとして承諾料等を請求すると言われています。


一方、地主の交代は、どにょうな状況になろうとも、土地を貸しさえすればよく、個人的な状況は関係ないので、借地人に通知すればよいとされていますが、実務的には承諾書・確認書を頂くようになります。。

キチンと契約更新していないケースでは、借地人が亡くなっても、地主に通知して借地人の変更をする、相続の結果を通知することは、少ないのではないかと思います。

結局、関係が希薄になってくると、起こりうることが起きているといった感じですよね！
　　　　　　
地主・借地人の当事者ではなかなか解決できないケースになります。

そんな時は、代行して契約更新手続等を行っていますので、お気軽のご相談ください。