借地契約における建替え承諾料と増改築承諾料について、借地人と地主の借地・底地の相談を横浜で実施中

賃貸借契約は、旧法借地契約が継続しているケースでは、更新後等の契約期間は原則２０年になります。

ところが、その契約期間中に建物の増改築を行うと、建物の存続期間は延長されることが予想されます。更新時に、この建物が存在する限り、借地契約は消滅せず延長されてしまいます。

これを繰り返していくと、契約は延々と消滅することが無く、借地契約は未来永劫存続することになってしまうので、このような借地上の建物を増改築する際には、貸主である地主の承諾を得ることが必要になるのです。

そして、地主との利益を均等に近づけるために、増改築の承諾を得る際に支払われる承諾料ということになります。


さて、問題なのはどの程度の増改築を行うのに、この承諾料が必要となるか？と言ったことです。
このあたりには十分注意する必要があります。

もちろん、借地上の建物全部を建替えるようなケースでは、建替え承諾料として承諾と合わせて、経済的な対価を請求するのは、わかりやすいのです。
しかし増改築は規模の問題もあり、比較的難しい場合が多いような気がします。

また、借地権を放置している貸主・地主さんのケースでは、借主である借地人は比較的自由に、悪く言えば勝手に増改築してしまうケースもあります。

これは、地代の値上げ等に関する地主さんの関心度に比例しているように感じます。
借地契約と借地上の建物に常時関心を払っている地主さんは、増改築の承諾料にも十分関心があります。


勝手な増改築を見逃さないようにしています。

借地にも管理が必要だと思う点がここにあります。

借地権を有する底地の所有者や地主さんはこのあたりのバランスを上手にとっていると考えます。